في الوقت الذي كانت فيه توقعات الخبراء تتجه نحو استمرار حالة الركود التي
سيطرت على السوق العقارية المصرية على مدار الأشهر السابقة، شهدت السوق
خلال الأيام الأخيرة، وخلافاً للمتوقع، انتعاشاً كبيراً أدى إلى زيادة
نسبة المبيعات والحجوزات على الوحدات الفاخرة التي كانت أكثر المتأثرين
بالأزمة المالية العالمية، حيث كان هذا النوع من الإسكان قد واجه أزمة منذ
بداية العام الحالي، قبل أن يستعيد عافيته أخيراً.
وما يلفت النظر، حسب الخبير العقاري، إيهاب فتحي أن المعروض حالياً من الوحدات السكنية والسياحية لا يتناسب مع الطلب، حيث إن الطلبات تفوق المعروض بشكل كبير جداً؛ خصوصاً في ظل الرغبة في الشراء، ومعقولية الأسعار المطروحة.
وأضاف قائلاً «إن السوق العقارية شهدت حركة تصاعدية، مع بداية أشهر الصيف الحالي، وعودة المصريين العاملين بالخارج والعرب، مما أدى إلى عودة الثقة في السوق العقارية»، مشيراً إلى أن الشركات بدأت تعطي فترة تقسيط تتناسب مع الظروف الحالية، وبدون فوائد، وهذا بدوره فتح آفاقاً جديدة أمام الراغبين في الشراء، ووفر حالة من الاستقرار النسبي للسوق العقارية، لاسيما بعد أن فتحت الدولة باب استيراد مواد البناء، وهذا بدوره أدى إلى انخفاض الأسعار.
وما يؤكد استعادة السوق العقارية في مصر عافيتها، قيام «البنك الأهلي المصري» بتقديم قروض شخصية نقدية للأفراد، وقد علق عليها فتحي بقوله «إن الإقبال عليها فاق التوقعات، حيث يستهدف البنك ضخ مبلغ عشرة مليارات جنيه في هذه القروض خلال السنوات الثلاث القادمة، فيما قام (بنك الإسكندرية) بمبادرة جديدة لتلبية رغبات واحتياجات عملائه من الأسر المصرية والأفراد والشركات والمنتجين والعارضين، بقيامه بدور الراعي لأكبر معرض للتمويل والاستثمار (عقاري 16) الذي انعقد، خلال الفترة من 12 إلى 15 أغسطس الجاري».
من جهته، أشاد شريف رشدي الذي يرأس واحدة من كبرى شركات التسويق العقاري، بالمناخ السائد في السوق العقارية والانتعاشة التي تشهدها السوق حالياً، ولكنه أشار إلى أن الأسعار لن تنخفض في ظل تنوع المعروضات، ودخول شركات جديدة إلى السوق، موضحاً أن العملاء قد تخلوا عن حذرهم وأقدموا على الشراء بقوة، بعد توقف طويل أثار كثيراً من القلق، كما ربط رشدي بين هذا الانتعاش وقدوم المصريين العاملين في الخارج، وكذلك العرب الذين اعتادوا شراء العقارات في مصر.
بدء تلقي إقرارات الضريبة العقارية من جهة أخرى، بدأت مصلحة الضرائب العقارية في مصر اليوم، بتلقي الإقرارات الضريبية التي سيتم على أساسها احتساب وتقدير القيم الضريبية على العقارات المبنية، وتحديد المُعفى منها من أداء الضريبة العقارية، طبقاً لما أقره القانون الجديد للضرائب العقارية، ولائحته التنفيذية التي صدرت منذ أيام؛ وسط توقعات بأن يصل أعداد الوحدات العقارية التي ستخضع لهذا النوع من الضرائب إلى 30 مليون وحدة. ويعد قرار تقديم الإقرارات العقارية هو الأول من نوعه؛ حيث كان احتساب هذه الضريبة يتم من خلال إقرار الضريبة على الدخل الذي كان يشمل بنداً خاصاً بالضريبة على العقارات المبنية.
وتوقع طارق فراج، رئيس مصلحة الضرائب العقارية، ألا يحدث الإقبال المطلوب في مرحلة تقديم الإقرارات، وذلك نتيجة لحداثة تطبيق القانون؛ إلا أن القانون سيأخذ مجراه الطبيعي بمرور الوقت.
وتزامناً مع موسم تقديم الإقرارات العقارية تبرز بعض المخاوف الخاصة بتفعيل القانون الجديد، والتي من أهمها كيفية احتساب قيمة الضريبة على العقارات، وهل ستمثل 10 بالمئة من القيمة السوقية أم الدفترية للعقار؟ نظراً لوجود عدد كبير من العقارات المبنية وليس لها قيمة دفترية، إضافة إلى وجود فروق كبيرة بين ما أقره القانون، وما أقرته اللائحة التنفيذية له، مثل البند الذي أقر إعفاء إيجارياً قيمته 6 آلاف جنيه للشقق المفروشة، طبقاً لحد الإعفاء الممنوح للوحدات المستغلة في الأغراض السكنية، وحرم الوحدات الفندقية من هذا الإعفاء، نظراً لاحتساب الضريبة عليها كوحدة واحدة.
وعلى صعيد احتساب القيمة الضريبية، أكد فراج أن المصلحة وضعت خططاً ودراسات يشرف عليها طاقم من المستشارين والخبراء، لضمان عدم حدوث أي أخطاء في تطبيق القانون، ووضع التقدير اللازم لاحتساب الضريبة.
من جانبه أكد محمد الغمراوي، عضو جمعية خبراء الضرائب والاستثمار، أن الإقرارات الجديدة تتميز بعدم وجود بند لاحتساب وتقدير الضريبة، وهذا يمثل ميزة نسبية تشكل سهولة في الإقرار؛ لأن الممول لن يتمكن من تقدير القيمة السوقية لعقاره، وهو ما جعل المصلحة تصر على تكليف جميع ملاك العقارات المبنية بتقديم الإقرار الضريبي سواء أكان عقاره مما سيخضع للضريبة أم مُعفى منها، ولكنها في الوقت نفسه تمثل عيباً في ترك التقدير النهائي للضريبة في يد المختصين بالضرائب العقارية؛ مما يجعلها خصماً وحكماً في الوقت نفسه.
وأَضاف الغمراوي «المشكلة الحقيقية ليست في تقدير قيم العقارات ككل، وإنما تكمن فيما ليس له قيمة دفترية من العقارات؛ لأن القانون لم يحدد آلية لتغيير القيمة السوقية بعد مدة الخمس سنوات، وهي المدة التي حددها القانون لإعادة التقدير الخمسي للعقارات المبنية؛ مما يعني أن يصبح التقدير قابلاً للزيادة فقط، باعتبار طبيعة الأمور والمصلحة النهائية لحصيلة الضريبة، حتى لو طرأ انخفاض على القيمة السوقية للعقار».
ويؤكد الغمراوي أن اللائحة التنفيذية للقانون خالفت بنوده في البند الخاص بحد الإعفاء الذي كفله بالنسبة للقيمة الإيجارية، حيث أكد القانون أن هذا الحد هو 6 آلاف جنيه لكل الوحدات المستغلة للأغراض السكنية؛ إلا أن اللائحة استثنت الوحدات الفندقية من هذا الإعفاء، على الرغم من أنها أعفت الشقق المفروشة في حال قلت قيمتها الإيجارية عن حد الإعفاء الذي أقره القانون.
المصدر : وكالات
